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深圳市羅湖區桂園北街大塘垅小區，每戶都是南北通透，一直在說是待拆遷物業，所以價格一直在漲。

深圳市羅湖區桂園北街大塘垅小區以后的升值空間還是有的：第一，紅桂小學，桂園中學學位房，第二，待拆遷物業，第三，有小區環境。

深圳市羅湖區桂園北街大塘垅小區，這小區低樓層的戶型升值相對快一點，因為樓梯房高樓層上下不方便。

屬于待拆遷項目。

汽車經常擠滿在消防車道上，老人家、小盆友、大人鍛煉身體都擠在一個小角落活動。每天垃圾箱堆滿深圳羅湖待拆遷小區 了，想推出去經常被堵死沒法通過，弄得周圍臭氣熏天富達花園最初設計一樓架空層是做車庫使用深圳羅湖待拆遷小區 的，如今都被改成住宅出售深圳羅湖待拆遷小區 了。立足現有場地解決不了停車問題，周圍缺少社區公園，能不能實行城市更新，新建的房子可以在地下建車庫，徹底解決停車難的問題，解決住戶健身場地問題。華潤置地放棄在蓮塘進行城市更新，可以招標讓其他房地產開發商進駐蓮塘搞開發。

陽光天地家園居家環境特別差深圳羅湖待拆遷小區 ，它一共有三棟深圳羅湖待拆遷小區 ，里面大部分出租辦公使用，其中絕大多數賣珠寶，這樣深圳羅湖待拆遷小區 的住家環境太差。它是塔樓設計，實際綠化率才20%。

它的優勢在于租金回報率高，樓下地鐵站，另外帶翠北實驗學校，省一級小學，在羅湖僅次于深圳小學，初中帶深圳中學直屬初中，四大名校之一

一、深圳中學初中本部介紹

深圳中學是廣東省深圳市的公辦完全中學，少有的幾間市屬單位之一。1983年6月被定為深圳市唯一的省重點中學；1993年11月被評為廣東省首批一級學校；2004年，被定為國家新課改樣板學校。創辦于1947年，1998年原洪湖中學（建于1985年7月）并入深圳中學，校園成為其初中部。深圳中學高中部、初中部與其他一些附屬學校，包括深圳比亞迪學校、深中龍崗初級中學、深中龍崗小學、深中第一附屬幼兒園組成深圳中學教育共同體。初中部占地26602平方米，約2000個學生和200名教職工。一般12個班，其中1-10班在初中部，多為片區招生的學生，9、10班是3+3超常班。另有11、12班是3+2實驗班，在高中部西校區上課。2010年深圳中學初中部被教育部命名為全國藝術教育先進學校（全國唯一的赴會領獎的學校），是全國美術課改實驗學校、廣東省藝術教育示范學校。2012年我校被評為全國優秀家長學校實踐基地。2014年獲全國少年兒童藝術風采展示大賽深圳分賽區銀獎。

二、深中初中的事評

深中有全市最好的中學校長，朱華偉，處事首先考慮到學生的利益，在分班、保送、推薦方面基本上公平，愛學生，懂教育，想干事業，會干事業，來自北大附中。深中有全市最優秀的生源，來自全市各地、各個階層，在這個大熔爐里想沒有一點作為三年的時間很難混，深中畢業是新一代深圳人的一張名片。深中是深圳唯一的一所省重點中學，推薦、保送機會是別的學校無法企及的。深中的老師優勢不明顯。在深中三年能充分鍛煉自學能力、交際能力，部分同學可鍛煉組織能力，深中的體育設施好，人性化，實用。

歷史遺留問題，深中是沒有直升的。 3+2和3+3的學生經選拔過一輪內部直升如果中考落榜，沒能進入深中的高中部，可以掛靠梅沙東升邦德等，照樣在深中讀高中學習，但是學籍要掛在別的學校，學籍相關的福利也就統統享受不到。

三、深中的師資力量

深圳中學共有教師400余人，其中碩士200多人、博士30人。教授、正高級教師、特級教師、競賽金牌教練、名教師等40余人。近幾年從哈佛大學、新加坡國立大學、北京大學、清華大學、中國科學技術大學等海內外名校引進了百余位優秀畢業生。其中初中部共有老師154人，學生2048人，其中高級教師57人，擁有碩士研究生學歷的15人，擁有雙學士學位的3人，具有本科學歷的127人。2017年廣州市教育研究院原院長、博士生導師朱華偉成為深圳中學校長，成為深圳史上首位擁有博導頭銜的中學校長。宣布建設中國特色世界一流高中。深圳中學近年來持續引進和培育一批學歷高、專業水平高的優秀師資團隊。近日，深圳中學發布20”19年擬聘教師名單，新聘的35名教師均為碩士以上學歷，其中20人畢業于清華大學、北京大學，1人畢業于哈佛大學。這些老師中7人為碩士生、8人為博士生（3人為博士后）。

世界一流學校畢業的教師，往往擁有更廣闊的格局和視野，以及更加豐富的學術資源，可以將這些最前沿的知識轉化為課程，讓學生受益。除此之外，深中與16個世界知名企業、大學建立創新體驗中心和創新實驗室，可以充分利用這些優質的平臺和資源，指導學生進行科技活動，參加國際高端賽事，進而發展其批判性思維和創造性精神。

四、深圳中學入學條件和規則

深中初中部入學方式有深圳羅湖待拆遷小區 ：

1. 地段生

以學區范圍劃分的方式，在學區地段購買房產，以類別積分的原則錄取。深圳中學初中部是市屬學校，學校的招生計劃由市教育局下達。只受理地段內A、B類小學畢業生申請學位，地段內C、D、E、F 類小學畢業生，只能申請東湖中學學位。

A類指學區地段戶籍兒童，父母（或監護人）在學區的住房為住宅類商品房或原居民祖屋。

上文中的B類指深圳戶籍兒童，父母（或監護人）在學區住房為住宅類商品房。其中A類又細分為A1、A2類，區別在于A1類購買房產3年以上且5年內房子未申請過學位，A2類購買房子時間少于3年或5年內房子申請過學位但學位未鎖定。

2. 特長生

特長生采用網上報名的方式，只接收合唱、管樂舞蹈、民樂，今年小升初特長生招生略有變化首次招收鋼琴特長生，另外總招生人數比去年少10人。以下2019年招生計劃

3. 鳳凰木3+2、3+3

主要考試選拔，通過學校學生系統收取投遞簡歷進行擇優，然后考試選拔。3+2實驗班在深中高中部上課。3+3超常班在深中初中部上課。不過近年來，教育局三令五申小升初不能進行入學考試，深外、深中、實驗、深高都私底下也考試選拔。2019年百合外國語被抓了一個典型，人盡皆知。名校重點選拔生源必定會有的，沒有這些優等生對學校的影響非常大，就算教育局再發布行政指令必然從明面轉為地下。

15年3+3錄取168人，入讀129人,3+2錄取120人，入讀80人，地段生錄取450人，特長生80人；

16年3+3錄取186人，3+2錄取81人，地段生錄取450人，特長生80人；

17年3+2擴招兩個班錄取205人，博雅班預計兩個班，實際到位13人與特長，地段混合在8班，3+3錄取大大概160人，特長生70人；

18年3+2錄取180人，3+3錄取180人，特長生70人。9-12班4個班是3+3；13-16班4個班是3+2。7-8班特長班。

五、深中初中部八大率、十大率與地段生

2018年深圳中學初中部四大率36.31%，十大率47.06%，在深圳歷年穩居第三，像深圳外國語、百合外國語十大率分別71.9%、78%小升初全靠考試選拔優等生有這樣的成績不足為怪，深中初中部達到這么高的十大率確實深圳之最，對比同是四大名校實驗中學初中部33.93%、實驗學校中學部31.32%和深圳高級中學24.62%，深圳中學初中部真的年年碩果累累。

進入四大名校難度非常大，深圳前5%的學生才能考試入讀。考入四大名校有兩個途徑：中考、自主招生。中考就不說，今天重點講自主招生在深圳中學初中部的優勢。如果要通過中考進入深圳中學，要求非常高。435的總分意味著，至少要保證440分的水平才能平穩地進入深圳中學等。但在深中初中部上學可以依賴自主招生。深圳中學每年自主招生120人，單在本校初中部錄取54人占比45%..比如某同學，在中考前夕，平均分是428，中考總分432。當時的深圳中學分數線是434。雖然未上線，但通過了深圳中學自主招生，因此拿到了學籍。正常不超過分數線10分以上都不敢填第一志愿。自主招生的考題極為靈活，建議做一做新方法、新思維和初中物理競賽教程等書，而且掌握初中生必讀書目的大多數考點。更為重要的是，自主招生由深圳中學學長團監考，基本類似于無人監考——雖然我不愿意承認，但是筆試階段的作弊非常方便。這個情況能有效緩解考生的緊張心態。

深圳四大名校，一本率最高的學校為深圳中學，達到95.3%。深實驗和深外的一本上線率都超過90%，深高級一本率為89.1%，未能達到90%。對于考入清華北大，2018年深圳中學有27人達到錄取線，另外獲得北京大學、清華大學降分優惠的學子已達41人，含保送8人，通過競賽或綜合評價降分優惠33人。也就是說2018年深圳中學獲取得68個清華北大名額。還有USNEWS排名前10的美國大學錄取了9名深中學子，發放了16份錄取通知書;排名前50的美國大學錄取了150名深中學子，發放了413份錄取通知書;哈佛大學等美國常春藤大學共錄取了9名深中學子，發放了12份錄取通知書，占廣東省一半;英國牛津大學、劍橋大學錄取了7名深中學子。深中海外大學錄取數據居全國前列。進入深中相當于打開上帝視野。

六、深中地段生到底有多差？

深圳中學高中部深圳第一（除百合）、初中在所有招地段生的公立學校里也是第一，樹大招風最近很多網站黑深圳中學初中部。主要觀點有：1.深中分重點班，掐尖，把所有精力放在培養鳳凰木上。 2.深圳有辱名校的聲譽，地段生非常差，十大率連普通中學都不如。

1.深中分重點班，掐尖，把所有精力放在培養鳳凰木上？

深中分重點班、掐尖，對于點招生、重點班在十大名校里存在的，不是深圳中學獨有的問題。深圳外國語、南山二外所有學生點招選拔，實驗中學、高級中學與深圳一樣點招加地段生模式，翠園中學學生小學年級4A的學生主動打電話招收為重點班學生，還有福田外國語、紅嶺中學等。雖然分重點班嚴重違背教育局的教育方針，教育局不允許小升初進行入學考試，多次發話要禁止這種行為，但是深中、深外、實驗、高級貌似都在暗中進行這種選拔學生的行為，分重點班是難免的。試問誰不想自己的孩子考入重點班上學？擁有這樣的優勢，其實根本不用談地段生的問題，深圳前十初中搶著要，一些學生同時收到深中、深外、實驗的錄取通知。但沒有辦法孩子沒有達到這種水平，只有通過買學位房的方式進入名校享受它帶來的優質教育資源和學習環境。孩子沒有考進這些名校的，換句話說離當時深圳前5%、10%是有差距的，所以更需要有名師、好的學校氛圍，哪怕在普通班也遠遠超越其它學校。還有對于資源和精力放在重點班，忽視地段生這個說法確實非常范謬。難道地段生的老師不是通過深圳統一招聘進來的，而是分開招聘的,招聘重點班的老師工資待遇高一定要清華北大，地段生的老師待遇差大專水平就可以了?然后班級上，重點班一個班20來人，地段生60人?然后教室設備也分重點班普通班?圖書館也要分嗎?重點班和地段生組成的普通班深中在教學制度必然一樣的，基礎設施肯定也是一樣的，老師水平也是一樣的，之前在重點班的老師下一年也會分配到普通班教，這都是流動性的。重點班和普通班，其實可以看成快班和慢班，深中重點班為什么叫3+2，3+3？即3年初中+2年高中和3年初中+3年高中快班，相對普通班主要體現在于課程進度更快，而不是師資。不過成績太差也不建議買深中的學位房，到深中上學也有它不好的地方，鄙視鏈嚴重，里面的學生不看第二名，所有人盯著第一名，如果學習差長期處于鄙視鏈末端，會影響到學生的自信心，產生自卑的心態，尤其某些班更嚴重。

2. 深圳有辱名校的聲譽，地段生非常差，十大率連普通中學都不如？

如果你是家長，問深中的老師，哪個班是重點班？那么他們一定會非常一致的說，不不我們學校從來沒有重點班。甚至說沒有點招的說法，承認點招也不承認有面試、考試。2019年百合招生風波是最真實的典型案例。對于一些人特意把深圳中學中考十大錄取或420分以上的學生分為3+2、3+3和地段生，還有明細的數據也覺得挺奇怪的。還說地段生十大率10%不到。不知道地段生具體的錄取數據，學校都不敢明面承認重點班的存在，他確可以拿到重點班與普通班的公布信息，難道深中要與教育局對著干?既然學校沒有公開這些數據，但我們可以通過深圳公布的十大錄取數據來推理，深中地段生到底怎么樣?到底是不是這么差。2018年深中一共有493名考生，其中203名重點班，290名地段生，十大錄取232名。深中和深外的高考一本率最接近，說明兩個學校教育水準一樣的，深外所有學生點招錄取，中考十大率70%，深中的重點班點招生的學生十大率參照深外取70%，203人即142人被十大錄取，即地段生十大錄取人數90名，90|290=31%。所以說地段生十大的錄取率高達31%的，單獨拿出來和深圳所有中學比可以排到深圳前十，而且是在其它學校包含小升初的所有重點班學生的前提下。如果其它名校去除所有點招生錄取的名額，深中在所有公立學校里地段生依然第一。對于一些家長孩子本來學習不怎么好，考不進名校初中，把希望全部寄托給深中，沒有考上十大貶低深中確實不可思議。如果買了一個學區房一定能上四大的，這樣的價格也一定付不起的。確實不是讀書的料砸更多的資源也沒有用。深中可以把大多數學生從原有的水平上提升很高，能不能進十大除了深中，還要看自身的基礎。地段生這么高的產出比，確實真的值得，不說100%考入十大，最起碼可以在原有水平上進步非常大。

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七、深中初中對應樓盤和學區范圍

（學區地圖）

學區樓盤：典雅居 ,愉天小區 ,元飛苑 ,柏麗花園 ,馬古嶺小區 ,佳兆業金翠園花園 ,華麗園 ,嘉多利花園 ,龍屋 ,陽光新天地 ,金麗豪苑 ,翠珠小區 。得泓天下華府 ,英麗花園 ,龍麗園 ,金貝苑 ,嘉湖新都 ,逸湖居 ,田苑小區 ,合正星園 ,燃氣小區 ,深寶(大院)住宅區 。

五礦宿舍 ,深坊集團住宅區 ,深圳市公路局大院 ,華鹿園。

如果單純考慮學位，單間小戶型有：愉天小區、陽光天地、嘉湖新都

愉天小區花園環境一般，小戶型居多，居住以租客為主。開放式的管理，樓道的保養和社區環境一般。單間戶型：29平米單間：280萬左右，35平米小一房：300萬左右。陽光天地家園：帶電梯高層物業，花園不大，由三棟樓組成，分別是明月閣、明星閣，天地軒。

靠近水貝珠寶園，以辦公的形式出租，以珠寶的租戶為主，整體的管理好。27平米單間，在賣價格在270萬左右。嘉湖新都：由兩棟樓洪湖閣和春天閣組成，帶電梯的高層物業，大多數小戶型，是深中學位房的小戶型里面較新的物業。32平米的一房，價格在255萬左右。

如果住家兼顧學位的待拆遷樓梯房有：公路局大院、龍屋花園、馬古嶺花園、華麗園、翠珠小區和田苑小區。樓梯房均價在5.7萬到6.5萬之間，面積段在72平到110平之間。公路局大院是公路局的公務員福利房大院（1995年樓盤），社區管理不錯，里面配有籃球場，停車位較為充足，一共有13棟樓，住家環境好，但稀缺房源在放賣，也是同等樓盤里較貴的樓盤，距離翠竹公園和翠竹萬家近，生活方便。龍屋小區一共有17棟樓，小區綠樹成蔭，花園兩道都是較高的樹木，所以樓層低一些的房子采光會受到影響，3樓以上最佳，環境清幽，合適住家。馬古嶺小區1993年入伙樓盤，共有11棟樓盤，大樓盤，有拆遷公司在洽談。綠化不錯，大樹很多，住氛圍濃厚。華麗園由兩棟電梯房和5棟樓梯房組成，管理很好，進出嚴格登記，旁邊就是萬家超市，生活方便，由于小區規模較小，暫時沒有拆遷預期，但住家環境好。翠珠小區有三棟樓組成，雖然社區小，但位置很好，社區干凈整潔，樓下就是三號線田貝站的地鐵口，很方便，緊挨著翠北小學和深圳中學，上學都方便。田苑小區一共10棟樓，里面的業主和我們反饋已經有公司在談拆遷事宜了。靠近7號線的洪湖站，社區比較舊，住家環境一般。

深中高端樓盤：嘉多利花園、金翠園、合正星園

嘉多利花園于2002年入伙，分南區和北區兩部分，中間由空中連廊連接起來，北區沒有花園，所有的兩房戶型主要分別在這里，由三棟樓組層：嘉慶閣（72平、75平、76平和79平的兩房）、嘉豐閣、嘉年閣（100平和114平的三房，這兩棟的戶型是一樣的）。嘉慶閣這一層八戶，戶型是有四套朝北、四套朝南。兩房的面積略有大小，價格在575萬到610萬之間。北區另外兩棟的嘉豐閣和嘉年閣只有兩種戶型：100平和114平米的三房。兩梯四戶，其中100平的戶型客廳是東西朝向，臥室朝南。115平的戶型客廳是朝北，臥室朝南。現在市面放盤的價格：100平的戶型放盤800萬左右，115平的價格在920萬到960萬之間。

南區一共有八棟樓組成，總高都是12層的小高層洋房。常規面積段有115平、121平三房和141平四房。還有少數頂樓復試戶型，面積段有191平、201平、226平和231平頂樓復試的5房和六房。南區的八棟樓里面其中有四棟是一梯兩戶（嘉華閣、嘉安閣、嘉盛閣、嘉豪閣），另外四棟是一梯三戶的（嘉福閣、嘉逸閣、嘉興閣和嘉景閣）。115平和121平的三房戶型市面放盤價在920萬到960萬之間。金翠園是2010年入伙的樓盤，也是深中學位房里面最新的一個樓盤，由大開發商佳兆業開發和管理，住家是非常不錯的。這個樓盤由四棟樓組成的高層電梯房，面積段比較全面，從52平米的一房到120平米的三房都有，滿足各種客戶的需要。一房的面積段有：52平、56平和58平，市價在470萬到490萬之間。兩房戶型面積有：66平、77平、79平和83平，市價放盤575萬到700萬之間。三房戶型面積段有：86平三房一衛、89平和120平是三房兩衛。86和89平的戶型略有差別，贈送面積也不同，89平有贈送入戶花園可以改成小房間，價格有一定的差距。86平的三房一衛戶型市面放盤價在700萬到780萬之間。目前120平米的沒有放賣（只有B棟才有，一層一戶）。

總之深圳中學初中部無論重點班還是地段生中考成績都非常優秀，老師也非常認真負責，買學位房是對孩子投資的一種方式，這么高的產出比，深中值得擁有。

小編：深圳資深學位房研究者，研究學位房市場5年，擅長政策解讀、數據分析、區域研判、樓盤點評，學位解讀，學位房精準匹配。近期主要專題有：《深圳學位房20萬每平的背后邏輯》《深圳學位房價值研究》《羅湖中小學價值研究對比》《福田中小學價值研究對比》《南山前小學價值研究對比》《龍崗中小學價值研究對比》《龍華中小學價值研究對比》《商務公寓投資價值分析》《深圳家長為何含淚追逐學位房》。小編建立一個學位房價值研討群，眾多家長一起交流學位房方面的經驗。一個專注深圳學位房研究的知友，歡迎+微X交流，歡迎關注新文章

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能。布心花園是大型深圳羅湖待拆遷小區 的老牌住宅小區，建于90年前后，全部是7層左右的戶型，根據2009年12月1日開始實施的《深圳市城市更新辦法》中明確深圳羅湖待拆遷小區 了20年以上的多層住宅，其能在2022年進行舊改搬遷，請住戶攜帶相關資料前往拆遷辦領取相對應的補貼。

拆。羅湖松泉公寓地理位置屬于羅湖布心深圳羅湖待拆遷小區 ，占地966400平方米。建筑面積4639160平方米深圳羅湖待拆遷小區 ，樓棟數17棟，共有戶數2452戶。截止到2022年10月14日，根據查詢相關資料顯示，此小區在拆遷范圍內，所以要拆。其遷是指把原建筑拆除，住戶遷移到別處，會給予一定的補償，也會給安置房。