一、容積率的內涵及其特性

容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映國有土地自建房容積率 了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性國有土地自建房容積率 ：

(一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C•H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。

(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費

樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建筑面積＝土地單價／容積率

因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

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容積率是指建筑總面積與建筑用地面積國有土地自建房容積率 的比。例如國有土地自建房容積率 ，在1萬平方米用地的土地上國有土地自建房容積率 ，有6000平方米的建筑總面積，其容積率為0.6。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2國有土地自建房容積率 ；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

住宅價值體現不單是按每平方米建筑面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率1.20左右比容積率2.40左右的住宅，每平方米價格要高出一倍左右。

國有自建房面積應符合容積率要求

一旦超出限制

少著會被進行增容處理

應按出讓地塊國有土地自建房容積率 的土地使用權補繳費用

多著應被責令拆除

2006年澄邁縣自建房容積率三到四層容積率為0.5-0.8。小高層容積率在1.2-1.5。容積率通俗解釋說到底就是小區里住戶、人數和面積國有土地自建房容積率 的關系。